1.2012年下半年中国经济形势及房价的发展
最近，住建部、国土部、财政部等多个部委，在近半个月的时间里，紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策：从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”，调控之声不绝于耳。 但是，相关调控措施可能适得其反，因为，这些措施不仅未能解决根本问题，还滋生出了新的问题——这也是被以往房地产调控后的效果证明了的，几乎每次房地产调控过后， 房价 都会出现新一轮报复性上涨。 12月23日，在接受央视《今日观察》访时，我提出了两点建议（播出时只播了第一条）： 一是对现行分税制进行调整。分税制改革以后，地方的财权减少了，事权反而在增加。地方不仅要 发展 经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，但它面临着资金短缺的困扰。目前，地方基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口的。所以说从利益驱动方面来看，地方是没有任何动力去抑制 房价 的。道理非常简单， 房价 上涨，才能拉动地价上涨，地价上涨，地方才能获得更多的土地出让收入。无论房地产调控措施多 么 严厉，最终都要靠地方来落实，由于受制于利益因素，地方在执行房地产调控 房价 只会阳奉阴违。因此，要从根源上来解决这一问题，必须对分税制进行调整，增加地方的财政收入，只有在它的财权得到保障的情况下，才可能真正地落实抑制 房价 上涨的措施。 二是改变现行的官员政绩考核标准。现在主要以GDP来考核干部政绩，地方官员为了获得更高的GDP增速，更有动力推高地价、 房价 ，以提升其进行基本建设投资的能力，推高GDP，获得更多、更好的升迁机会。只要这种畸形的干部政绩考核标准不改变，地方官员推动 房价 上涨的动力就永远不会减弱。GDP只是量化经济活动的一个指标，世界上绝大多数国家在追求民众幸福指数的提高而非GDP，我国的许多官员本末倒置，在畸形的考核制度下，把GDP当成了唯一的追求目标。试想，在这种考核标准下，哪一位官员能够真正关心民生呢？因此，现在必须尽快调整对官员的考核标准。 由于这两条建议，在目前并不受到重视，那 么 ，就必然导致越调控 房价 越涨的畸形结局。 以土地“重拳”为例。12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被媒体称为“房市调控第一拳”。 开发商囤地、炒地的目的，在于获取增值收益。即使让开发商一次性付清全部土地出让金，他仍然可以囤积土地，坐等土地升值。也就是说，开发商囤积土地的源动力不在于他是分几次拿的地，而在于他可以分享升值带来的暴利——这种暴利甚至超过他搞房地产开发获取的收益。中国的许多开发商并不建房而只炒地，也源于此。 其实，打击囤地并不需要另出“重拳”，只需严格执法即可。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20 %以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 此后，国家又陆续出台类似的法律法规，但是，相关法律法规、政策文件越来越多，而囤积土地的现象却有增无减，囤积土地者有恃无恐，原因在于法律与土地一 样 “闲置”。如果严格执法，没有一个开发商敢囤积土地，道理非常简单，囤积两年后不仅不能享受增值收益，连地也重新被收回了。这个账开发商都会算。 开发商为何敢囤积土地呢？因为地方纵容。 那 么 ，地方为何纵容开发商囤积土地呢？ 利益使然。 地方如果严格执法，对囤积的开发商进行处罚，开发商争相拿地的积极性就会降低，地价就会跟着下来，地方的收益就会减少。为了谋取自身利益最大化，地方慢慢拿出土地进行拍卖，开发商高价拿地后坐享升值之利，双方都有好处，互惠互利，就形成了一种利益共同体。在这种情况下，让地方去处罚与自己处在同一战壕中的囤地者，是非常不现实的。所以，但见法规纷飞，就是不见囤地者减少。 房地产调控的重拳，应该打在供应上。通过严格执法，迫使开发商按照规定开发，建造成房屋供应到市场。如果从这个意义上来看，开发商原本有限的资金大部分用到拿地方面，提前确保了出让土地的收益安全，却可能使开发商因资金紧张，开发进度进一步降低。 而且，在“地王”不断涌现的大背景下，动辄上亿元的土地，没有实力的开发商根本没有竞争力，在首次缴款比例提高后，这些开发商被淘汰出局，进一步减少了房屋供应能力——小的开发商是这个市场的必要补充。同时，行业的垄断性加强， 房价 会进一步上涨——中国油价高于美国等西方发达国家，就是垄断导致的必然结果。如今，这种垄断正在快速向房地产领域蔓延。 另一方面，许多供应到市场中的商品房被炒房者囤积起来，人为减少了市场供应，是催生 房价 上涨的一个重要原因。二手房转让，营业税征免时限由2年恢复到5年，增加了流动成本，而这些成本在房屋供应不能增加的情况下，很容易转嫁到民众身上。而且，流动性的降低，也会导致房屋实际供应量的下降。 显然，这些重拳并不能真正抑制 房价 的上涨，原因在于，这些重拳都首先在悄悄确保的收益不减少，高 房价 是地方、开发商、银行、炒房者利益共同推动的结果，作为获取主要收益的一个主体，地方必须带头压低地价，才能够理直气壮地挤压房产商的暴利，否则，在各方利益都不减少的情况下，出台的任何希望 房价 下跌的措施，都将成为空谈。 房市调控重拳必须打到点子上，那就是，打到利益上，打到供应环节上，否则，花拳绣腿耍得再好看也难有效果，更有可能， 房价 还被“重拳”打得越来越高。 后记： 我对避开根源的调控措施抑制 房价 已经不抱任何幻想。 《通货膨胀早已在我们身边（兼谈 房价 ）》一文是我对未来 房价 趋势 走势最明确的分析： 在综合这些年的大量数据及政策信息后，我得出结论：能够容忍的中国 房价 的最大跌幅应在 20 %以内，时间应在 10 个月以内。超出这个极限，就必然出台救房地产的政策。 20 08年， 房价 刚刚步入下跌轨道不久，系列房地产救市政策的出台就是最好的证明。 因此，除非有能够替代房地产解决地方财政缺口的产业， 房价 虽然会有调整，但在这只看得见的手的推动下，大 趋势 仍是上涨，会一直上涨到即使在任何推动力量下也不能再上涨为止，即崩盘为止。 当下中国最大的问题是，开发商等强势既得利益集团的势力越来越强大，他们已经能够直接影响一些政策的出台。公众经常可以看到一些权力部门的高官（对政策出台有决定作用）与开发商勾肩搭背在一起，宛如同志。在这种情况下，官商勾结之网如何能够打开呢？谁来打开呢？ 我认为： 房价 是长是跌已经是人们现在关注以及争论的一个焦点，我觉得每次在出台一些政策后，虽然市场是有些暂时的低迷，但是过后会有个报复性的上涨，从08年就是，当人们还觉得08年底09年初 房价 会降到个能接受的价位的时候，不曾想 房价 在不经意间就起来了，而且是报复性的上涨，让人还没有回过神来就已经跟不上脚步了，很多人都后悔没有在年底年初的时候把握住机会，所以我想不管是一时的调整能下来多少，长远看 房价 还是要涨的，只能自己去把握机会了
2012年下半年中国经济形势及房价的发展
算来算去，这连续产品就是：到期了，银行把我们的份额先按照市场价格卖掉，再按照市场价格买回来，买、卖都给我们各算手续费，调整一次平白每桶油手续费增加了近4元！我3月11号、12号买的，到3月13号说要份额调整（调整就调整吧），可这一倒腾，每桶油相当于手续费收了3次（开始买的时候差不多比市场价格贵2元，3天时间每桶油手续费交易成本就收了近6元），真黑！不知道我这样理解对不对？
不然这一倒腾我买的25桶（现在变24.6桶了），调整前价格221.43，调整后价格224.8，为什么本金少了82.902（3.37*24.6=82.902）元，既然调整为什么不按照市场价格221.43结算，而是按照224.8来算呢？为何多出来224.8-221.43=3.37元？市场瞬间交易买卖也不会有这么大的差价。
有人说还有一种说法：按照24:00的市值给你卖掉，明天再按照9:00的市值帮你买，不管亏了还是赚了。但我查询：3月12日24日收盘价格220.56/桶，3月13日9点开盘价格31.18美元*7.005=218.4159/桶，如果这样计算，13号应该能买更多，不会亏还会赚。可工行另是按照224.8给我结算买（问题是13号从0时开盘开始到给我结算完，这段时间，最高价格也就是31.65*7.005=221.70825），给我结算224.8哪里来的，现在到11点了也没出现过这么高的价格，请问这224.8从交易市场哪里出来过，价格到底是谁定的？反正银行是永远不会亏钱，就是亏了也会亏给个人，就是你赚钱了也会让你吐出来给它贡献利润，何况我也亏了，这吃相太难看了！论坛里有人说“每一个月就自动低价平仓，再为用户高价买入（问题是这高价市场上没出现过），每次都按工行自己定的价（这话说白了）”，差价让工行拿走了，名符其实的吸血鬼。
内容摘要：今年以来，欧债危机从希腊向西班牙等大国蔓延，发达经济体增长乏力，新兴经济体经济增速回落，世界经济复苏进程艰难曲折。复杂多变的内外部环境使得我国经济下行风险加大，特别是4月份以来主要宏观经济指标呈全面趋弱态势，但就业形势表现尚可，物价上涨压力明显减缓，国际收支趋向平衡。展望下半年，在“稳增长”预调微调政策效应显现、房地产市场企稳等因素影响下，我国经济有望逐步企稳回升，初步预计，上半年及全年GDP分别增长7.6%和8.1%左右，CPI分别上涨3.4%和3%左右。应妥善处理好“稳增长”与调结构的关系，着力落实结构性减税，加大企业技改投入，增强经济稳定增长的后劲。
一、国内经济发展的有利条件和面临的问题
今年上半年，我国经济呈现明显减速的下行走势，下半年随着各项预调微调政策逐步发挥作用，经济发展存在有利条件，但也有一定的问题。
（一）有利条件
1、稳增长系列举措夯实了经济平稳增长的基础
为了防止经济过度下滑，保持经济平稳增长，院决定加快投资项目审批进度，启动一批带动力强、见效快的投资项目，主要包括铁路、节能环保、农村和西部地区基础设施、教育、卫生、信息化等领域项目的投资建设，增加此类投资不仅有利于短期增加产出，而且有利于夯实经济长期可持续发展的基础。同时，央行在前期下调法定存款准备金率的基础上，将人民币基准利率做出下调，具有很强的政策导向作用，并放宽利率浮动范围、加快推进利率市场化，具有比较积极的意义。此外，国家出台节能家电补贴，有助于刺激低迷的家电消费市场。
2、通胀压力减轻为信贷投放和价格改革提供了空间
目前我国物价涨幅逐月缩小，通胀压力明显减轻。较低的物价涨幅为银行放松信贷和增加货币供应量提供了条件，而基准利率下调引导信贷融资成本下降，有助于改善实体经济的资金供给、活跃经济。此外，在目前物价指数较低的情况下，加快推进价格改革引起的连锁反应和付出的改革成本代价将会小一些。
3、新“非公36条”细则出台将推动民间资本的展
今年工作报告明确提出，要把支持非公经济发展列入今年改革的重点任务，院要求各部门在今年上半年之前必须制定出“新非公36条”的实施细则。截至目前，交通部、铁道部、卫生部、国资委、证监会、银监会等部委已相继出台“新36条”实施细则，各大部委所发布的实施细则很多都非常具体。随着各部委和主要行业民间投资实施细则出台，我国民间资金发展将迎来新的机遇，同时，这将有助于推动我国投融资体制进一步向多元化、市场化和高效化方向发展，良好的投融资环境将为经济发展注入新活力。
4、区域协调发展增强经济增长后劲
过去10年来，我国区域发展战略有效激发了中西部地区的发展潜力和发展热情，而东部产业转移也为中西部发展增添了资金和技术支持。目前我国投资、消费、工业甚至外贸出口等多项指标均呈现中西部快于东部的增长特征，在地区发展差距缩小的同时，东中西三大地区互补性和梯队性增长格局也为全国经济发展提供了更为广阔的空间和更大的市场，有助于延长经济周期和增强经济后劲。
（二）存在的主要问题
1、世界经济下行风险增大
当前，虽然希腊退出欧元区的可能性减小，西班牙却因国内银行危机被迫提出接受外部援助的请求，欧债危机呈现进一步扩散和恶化的趋势，欧元区大部分国家同时深陷债务与景气“双重危机”境地。美国失业率出现反弹，消费者信心下降，经济复苏动力不足。新兴经济体面临结构调整压力，经济减速超过预期。因此，世界经济面临的不确定性增加，我国经济发展的环境依然严峻。
2、消费需求持续低迷
今年以来消费增势不尽如人意。1-5月社会消费品零售额名义和实际增速分别为14.5%和10.9%，同别下降2.1和0.7个百分点。消费增速减缓主要受到汽车、家用电器和石油及制品等大额商品销售不景气的影响。初步测算，1-5月限额以上企业汽车、家用电器和音响器材、石油及制品销售额分别下拉社会消费品零售额增速约0.48、0.56和1.54个百分点。在经济减速的同时，消费需求以更快的速度减缓，说明结构调整没有朝预期方向发展，广大居民对分享经济发展成果的新期盼没有得以满足，不利于转变发展方式，扩大消费任重道远。
3、房地产调控面临两难境地
经过两年多的严格调控，我国房价过快上涨的局面得到初步控制，商品房销售面积和销售额连续出现负增长，房地产业的泡沫不断得到挤压。但是，过去几次房地产调控越调房价越高的经历，使我国房地产政策有可能陷入“塔西佗陷阱” [1]的困局，降息传递出货币政策转向宽松的政策信号，使得房地产市场预期发生较大改变。尽管有关部门一再强调房地产调控政策取向不变，但居民半信半疑，居民购房意愿明显增强，5月份以来住宅成交量和土地出让成交量环比明显上升。当前，房地产调控面临两难困境，一方面，为了防止经济减速过于明显，需要房地产市场的稳定发展，房地产成交量放大有积极意义；另一方面，房地产调控尚未取得根本性成效，一旦房地产成交量连续放大有可能带动房价和土地成交价回升，似乎再次验证“塔西伦陷阱”效果，房价反弹将使民众再次失望，房地产调控有前功尽弃的风险。
4、企业转型升级困难重重
目前我国工业增速减慢，一方面受到出口减少、国内需求不旺的影响，另一方面在于企业发展缺乏技术创新、缺乏新的增长引擎。发展科技含量高、附加价值大的战略性新兴产业，具有投资大、周期长、见效慢和风险大的特点，而目前大多数工业企业都面临“去库存化”和“去产能化”的双重压力，在企业经营困难普遍、实现利润大幅降低的情况下，产业转型升级缺乏资金和技术支持，制造业的结构优化和调整依然处于阵痛期。
二、上半年及全年主要经济指标走势分析预测
受多重因素影响，今年上半年我国经济明显减速的态势难以根本改变，预计二季度经济增长7.2%左右，可能成为年内的低点。展望下半年，欧洲国家推出1300亿欧元的经济刺激，有望遏制欧债危机的恶化势头，加之上年“前高后低”的基数因素，我国出口增速较上半年将有所回升；下半年工业企业去库存化将逐步趋于结束，工业生产有望稳步回升；商品房销量回升将带动相关产业的反弹；近期把“稳增长”放到更加重要位置所出台的政策措施将会逐步见效；SIC中国经济先行指数已经连续5个月反弹，预示着经济可能在2季度见底，下半年逐步回升。但是国内经济运行中存在的周期性和结构性双重矛盾的压力并没有根本缓解，世界经济复苏依然乏力，下半年经济回升的幅度有限。根据模型测算，下半年我国经济增速有望回升至8%以上，全年GDP增长8.1%左右。
1、工业生产有望企稳回升
推动工业增长的有利因素：一是降准、降息等货币政策的调整，有助于降低工业企业融资成本和改善融资环境。二是随着结构性减税等政策的逐步落实，以及油价下调和部分大宗初级产品价格走低，企业生产成本有望降低。三是随着主要行业库存调整期的基本结束，有望扩大生产规模。四是随着投资项目进度加快，工业产品需求将有所扩大。
抑制工业增长的因素：一是受国内劳动力成本上升以及工业品出厂价格持续下降的双重挤压，今年以来企业利润呈现下滑走势。二是我国劳动力、土地、资金等要素价格低廉的比较优势逐步丧失，中低端产品出口竞争力下降，以及外需不足等因素制约工业生产。三是工业企业面临全面产能过剩压力，正处于结构升级换代的阵痛期，工业生产难以快速反弹。
总体来看，上半年我国工业生产将延续低位调整势态，下半年工业增速有望稳步回升。初步预计，上半年及全年规模以上工业增加值将增长10.6%和11.4%左右。
2、固定资产投资将保持较快增长
推动投资增长的有利因素：一是随着投资项目审批进度的加快，以及启动了部分带动性强的重大项目，固定资产投资将保持较快增长势头。二是随着融资环境改善，部分高铁建设项目的重新启动，铁路运输投资增速降幅有望大大缩小。三是随着保障房建设的大力推进和商品房销量的好转，房地产投资增速下滑有所放缓。四是新非公36条细则陆续出台，有助于进一步增强民间投资的积极性，民间投资增速仍将明显超过投资平均增速。
投资增长的不利因素：一是由于当前正处于经济下行阶段，产能过剩问题尚未有效解决，新一轮投资热点尚未形成，因此企业投资意愿不足。二是中西部投资回落幅度较大，投资增长的持续性减弱。近来年中西部投资快速增长成为支撑投资增长的重要力量，但是，今年以来中西部投资增速回落，增长动力有所减弱。今年1-5月份，东部投资增长19.3%，增速较1-4月份提高0.5个百分点；中部投资增长24.9%，回落1个百分点；西部投资增长24.1%，回落0.9个百分点。三是房地产价格回归尚未到位，调控政策不会完全放开，因此房地产投资的反弹高度将受到限制。
总体来看，固定资产投资仍将保持快速增长态势。初步预计，上半年及全年固定资产投资分别增长20%和20.3%。
3、消费需求增势不容乐观
促进消费增长的因素：一是一季度城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入实际增长分别达到9.8%和12.7%，居民收入增速明显超过GDP，收入快速增长为扩大消费奠定了基础。二是院决定安排节能家电财政补贴265亿元，据初步测算，265亿元补贴至少可以拉动2000-2500亿元的销售额，对扩大消费需求的拉动作用将不断释放。三是今年以来物价涨幅持续回落，居民实际消费能力增强，同时央行提高储蓄存款利率上浮幅度，一年期存款利率最高可达到3.575%，居民储蓄负收益的局面得到改观，财产性收入增长得到保护，有利于增强消费意愿。
不利于消费增长的因素：一是收入分配改革方案迟迟没有出台，居民对缩小收入差距、增加劳动者所得的期盼难以实现，增加持久收入的预期不好，影响当期消费。二是目前经济增长明显减缓，居民对就业和工资增加的前景不看好，消费者信心指数降至较低水平，消费趋于谨慎。三是由于我国进口关税较高，许多高档商品和奢侈品价格大大高于国外，价格倒挂导致部分高端消费外流，不利于国内消费增加。
总体来看，消费品零售额保持低迷态势，下半年随着扩大消费和增加收入政策启动，消费增速有望企稳，同时随着物价回落，消费实际增长也将有所提高。初步预计，上半年及全年社会消费品零售总额名义增长分别为14.5%和14.8%左右，实际增长分别为11.1%和11.9%。
4、外贸出口保持小幅回升
推动出口增长的有利因素：一是近期欧元区国家推出了1300亿欧元的经济刺激，特别是应对欧债危机的政策思路由“财政紧缩”转变为“紧缩+刺激增长”，欧债危机有望得到初步遏制，加之去年“前高后低”的基数因素，我国出口有望出现回升。二是近期商务部等部门联合出台了稳定出口的政策措施，将会对出口起到一定支持作用。三是随着国家加快推进中西部开发，中西部地区在吸引投资和产业转移方面的能力逐步增强，出口产品的比较优势逐步体现，中西部地区出口快速增长将拉动全国外贸出口。
抑制出口增长的因素：一是全球经济下行风险增大，全球贸易量增长将明显放缓，外部需求难以明显回升。二是作为欧美主要国家的大选年，不仅我国传统出口产品，而且风能和太阳能设备等新能源产品面临“双反”调查，各种贸易保护措施影响我国产品出口。三是反映国际贸易情况的重要领先指标——波罗的海干散货指数自去年11月份以来掉头向下，目前该指数处于金融危机以来的较低水平。
总体来看，我国外贸出口将保持温和回升态势，但反弹幅度有限。初步预计，上半年及全年我国出口将分别增长9.3%和9.9%左右，进口将分别增长7.5%和10.4%左右，全年实现贸易顺差为1621亿美元，同比增长4.5%。
5、物价上涨压力继续减轻
推动物价上涨的因素：一是价格改革进程加快将在一定程度上推高物价水平。目前，大部分城市天然气、水、电等能源价格调整已在进行中，调价影响将在下半年逐步显现。二是人口结构变化带来的劳动力价格上涨成为必然趋势，而劳动力成本上升具有较长期的推动作用。三是欧美国家为刺激经济增长一直保持宽松的货币政策，而且仍有可能推出更为宽松的政策措施，全球货币流动充裕，不排除下半年国际大宗商品价格反弹的可能。
推动物价下降的因素：一是近期国际大宗初级产品价格全面大幅下挫，将明显减轻我国输入性通胀压力。二是热钱流入减少甚至净流出，外汇占款投放流动性减少，以及有效需求不足抑制整体流动性水平。三是目前我国蔬菜和猪肉价格降幅明显，夏粮有望再次增收，作为最重要的新涨价因素食品价格上涨得到一定控制。四是居民消费价格基数因素大大缩小，下半年翘尾因素由上半年的2个百分点缩小至0.4个百分点。
总体来看，今年以来我国物价上涨压力明显减轻，全年物价调控目标可顺利实现。初步预计，上半年CPI上涨3.4%，PPI下降0.6%，预计全年CPI上涨3%左右，PPI下降0.6%左右。
宏观经济形势课题组
组长：范剑平 副组长：祝宝良
成员：王远鸿 牛 犁 李若愚 祁京梅 闫 敏
徐平生 刘玉红 徐 策 张前荣 高 立
主要执笔：牛 犁 祁京梅
附表：2012年上半年及全年中国主要宏观经济指标预测表
指标
2012年1-5月
实际
2012年上半年
预测
2012年全年
预测
绝对值
增速
绝对值
增速
绝对值
增速
亿元
%
亿元
%
亿元
%
GDP
107995
8.1
226842
7.6
523532
8.1
一产
6922
3.8
17898
3.7
54219
4.4
二产
51451
9.1
111108
8.5
241330
9.1
三产
49622
7.5
836
7.3
227982
7.8
规模以上工业增加值
-
10.7
-
10.6
-
11.4
轻工业
-
11.5
-
11.2
-
11.3
重工业
-
10.3
-
10.4
-
11.4
固定资产投资
108924
20.1
149538
20.0
363240
20.3
固定资产投资（实际）
-
17.4
-
17.5
-
17.8
房地产投资
22213
18.5
30731.1
17.1
72862
18.0
消费品零售总额
81637
14.5
98251.1
14.5
208012
14.8
消费品零售总额（实际）
-
10.9
-
11.1
-
11.9
出口（亿美元）
7744.0
8.7
9558.2
9.3
20868
9.9
进口（亿美元）
7364.9
6.7
8916.7
7.5
19247
10.4
外贸顺差（亿美元）
379.1
65.0
641.5
42.8
1621
4.5
居民消费价格指数
103.5
3.5
103.4
3.4
103.0
3.0
工业生产者出厂价格指数
99.7
-0.3
99.4
-0.6
99.4
-0.6
注：GDP、一产、二产、三产的绝对值为名义值，增速为实际增速，其1-5月数据为一季度数据。
